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北京写字楼冲刺
来源:发布时间:2020-11-01浏览量: 482

 2020年,北京写字楼市场的日子不好过。

    高力国际数据显示,北京写字楼市场第三季度空置率持续攀升到17.5%,环比上涨约1%,租金继续下降2.6%至357元/月/平方米。戴德梁行的数据显示,第三季度北京写字楼空置率环比上升0.4%到16.6%,租金为348元/月/平方米。虽然存在统计样本的差异,但两家数据都表明,叠加了疫情影响和供应高峰因素,今年北京写字楼市场整体空置率创下十年来新高。这样的情况不仅仅发生在北京,包括上海和深圳在内的一线城市,写字楼的空置率均呈持续攀升态势,租金下行明显。写字楼从业者们如何在最后一个季度冲刺全年业绩?去年定下的目标能否达成?

不打价格战的降价

   不降价的解决方式,是调整免租期以及延期收款。一般而言,写字楼租赁合同中每年会包含一定时长的免租期,北京市场过去通常为一年合同免租一个月。调整免租期有多种方式,除了业主直接免租,部分租户可以将合同后期的免租期调到今年,部分合同内无免租期的租户则可以得到免租后把合同期相应延长并支付租金。无论哪种方式,整个合同期价格不变。

   高力国际华北区董事总经理严区海也明显感受到变化,“给新客户更长的免租和装修期,最长可以到6个月,以前北京签约3年的装修免租期加起来3个月,现在对一些大中型客户最多能给到6、7个月,更大面积还可以再商量。”

没有明面上的价格战,原因很简单,谁都不想惹怒老客户。

保卫奥迪

   写字楼行内的一句玩笑可以更简单地解释业主的逻辑,“老板说,楼空一天,我一辆奥迪就没了”,与其空着,不如止损。保卫奥迪的办法除了让利,更需要细致化、差异化的服务。提供定制装修施工的拎包入住方案就是服务之一,戴德梁行北中国区写字楼主管廉峰哲解释,这能为企业节省很大的人力物力,“企业自己做装修的集采、报批、施工,流程非常长。写字楼业主在这方面更有经验,他们为了吸引企业,承担这部分风险也愿意提供装修服务,加大楼宇的核心竞争力。”这让从业者们找到了新方向。相比降价,写字楼业主们也更爱提服务。除了装修,“更快者胜”,也是从业者们的共识。

分化

   更快,是为了应对新变化。这是CBD区域的情况,也是整个北京市场的写照。不过也有例外,上地和中关村板块呈现了逆势上扬。高力国际数据显示,上地区域产业园今年第三季度租金环比上升至167.5元/月/平方米,空置率环比下降为9.9%,在北京写字楼市场中“一枝独秀”,这源自背后的市场需求。

   除了区域,分化同样出现在不同等级的写字楼之间。“甲级和超甲级的抗风险能力这时候就显出来了,因为他们的租户企业体量更大更成熟,相比选择乙级写字楼的中小企业,履约能力和抗风险能力更强”。

   乙级写字楼整体空置环比上升1.4%至14.9%左右,租金环比下降1.9%到241元/月/平方米。同时,本季度出现负13万的 净吸纳量,这意味着乙级楼宇在本季度有大量空置面积出现。究其原因,一方面,随着甲级楼宇的租金逐步降低,市场已经出现一些期望改善办公环境的租户从乙级搬到甲级的现象;另一方面,疫情对中小企业的持续性影响最终在三季度数据上有了明显体现,他们开始搬迁、缩减面积或退出市场。

   更严峻的是,也许现在还不是至暗时刻,接下来的北京写字楼市场将迎来“天量供应”。高力国际判断,在未来15个月,北京将迎来近200万平方米的新增供应,供需失衡的态势会加剧并延续到2021年,空置率明年将触顶到近25%。

“办法?办法就是减少期望。”

摘自 经济观察网 · 程璐洋