房地产调控与商办地产逆调控

　 在房住不炒的大环境下，楼市调控上升到民生的高度后，然而，这次风向好像又变了，新一轮全面降准说来就来了，央行全面降准，释放1.2万亿，就历史经验来讲，降准对房地产市场必然是一大利好，特别是商办地产板块。

  　商业地产逆调控繁荣  

　  相比住宅楼市，商业地产一直以来表现不温不火，长期出现了与住宅价格倒挂。去年全国商业地产销售面积持续大于竣工面积，导致库存逐步减小，商业地产的成交量回升。  

　“商业地产的投资价值还未被市场充分认识，目前我国经济保持向上趋势，商业地产的价格和成交量都存在较大的提升空间，因此其可以实现的价值重估程度要远高于住宅地产。”虽然“十二五”期间的GDP增速目标略低于“十一五”，但是我国要实现经济转型，超市、娱乐、餐饮等商业用房会进一步受扩内需的刺激。此外，保险公司提前圈定商业地产和养老地产作为未来的项目储备，而未来REITS(房地产信托投资基金)的出台将解决商业地产市场流通性较差、投资回收期较长等问题。  
　　  
　看好城市综合体  
　商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢；开发+持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼，还可以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。  

　持有型物业价值能够增大公司的重估净资产，但由于租金收入短期增长空间不大，因此像国贸、陆家嘴等以持有为主的公司不能获取高溢价。有分析师认为，首先受益的是以出售为主的公司，如鲁商置业、世茂股份、金融街等，这些公司表现为投资资金的转向带动业绩加速，并且资金能够及时回流，避免资金链断裂风险。”  

　开发+持有模式最典型的业态即城市综合体，一般包括酒店、写字楼、商业、公寓和购物中心几种业态，公司可以根据项目具体情况调整出售、出租和自持比例。因此城市综合体与单一业态商业地产项目相比更具有抗风险的较强能力 。

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