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写字楼市场复苏:外资冲锋,新产业驱动
来源:发布时间:2020-09-10浏览量: 396

       从经济发展的角度,如果有比房价不正常下跌更可怕的事,那估计就是写字楼市场突陷低迷。作为城市经济发展的晴雨表,写字楼市场的表现与城市的经济活跃程度密切相关。年初的黑天鹅事件导致许多中小企业破产,即便是“血厚”的大企业,也大多放缓了扩张的脚步。受此影响,国内写字楼市场一度出现租金下降、空置率高企等问题。

  不过,随着疫情稳定、经济复苏,写字楼市场也逐步回暖。特别是在高科技、医疗、金融等疫情带来的新兴产业的需求推动下,国内写字楼市场愈发被资本看好。

  复苏,不仅仅是“恢复原状”,往往还意味着新机遇的孕育。2020的下半场,哪些城市的写字楼市场更能吸引资本?什么样的写字楼更能吸引企业入驻呢?这篇文章将为读者们提供关于这些问题的一些看法。

2020年上半年,“黑天鹅”结队盘旋地球上空。

  全球新冠疫情持续走高——全球经济接近停摆——美股暴跌&原油需求大幅减少——美联储紧急降息救市——国际油价战拖累全球市场——美元荒席卷全球——美联储祭出零利率+无限QE——市场流动性迅速被榨干——黄金市场出现点差极大等异相……

  “黑天鹅”之殇 难掩东方曙光

  7月30日,美国商务部公布的首次预估数据显示,2020年第二季度,美国国内生产总值(GDP)环比折年率下滑32.9%,创1947年有记录以来最大降幅。

黑天鹅翅膀扇疼的远不止是美国经济。6月,国际评级机构穆迪称:2020年第二季度可能是第二次世界大战以来全球经济萎缩最严重的一个季度,经济复苏乏力。同月,世界银行IMF称,2020年将是第二次世界大战以来程度最深的经济衰退。“二战”再次勾起全人类的伤痛记忆。这次,是因为经济对标。

  IMF在6月期《全球经济展望》中称,疫情大流行产生的快速而巨大的冲击以及防控措施造成经济停摆使世界陷入严重收缩,预计今年全球经济将收缩5.2%。其中,发达经济体全年经济活动将收缩7%。经合组织的最新预测看齐IMF,称今年全球经济将会出现5%-6%的萎缩;如果出现第二波疫情将下降7.6%。《展望》中的2020全球经济展望呈一片灰色,而难得闪现的一抹亮色来自这一句:预计中国 2020 年经济增速为 1% ,为全球主要经济体中唯一增长的国家。

  中国的表现没让IMF的展望失望。国家统计局7月16日发布数据显示,二季度GDP同比增长3.2%,实现转正。这份成绩单,主要得力于中国政府与中国人民决战疫情的强大决心、胆识与智慧。中国经济“转正”,是黑天鹅翅膀下世界经济的一抹亮色,是支持全球经济企稳复苏的一束曙光,也是纷繁剧变国际态势中的一个正能量标杆。东方曙光正在点亮全球,也激励着众多海外投资者纷纷加入“投资中国”大军。中国商业地产,尤其是高端写字楼,再次成为全球投资关注热点。

  城市复苏 牵动写字楼回暖

  商业地产,被称为经济复苏的“风向标”。其中的高端写字楼,被称为城市经济发展的“晴雨表”。风向标或晴雨表的比喻,关乎其对应经济的敏感度。

  写字楼概念自上世纪70年代出现,因其强大的标识性与商务高度,往往成为每座现代化城市或区域地标的必然选项。作为一种生产资料,写字楼的投资建设、租售运营和商圈形成,与区域产业经济的发展主线息息相关。当写字楼市场相对低迷,区域经济通常处于相对弱势或阶段性危机。反之,写字楼发展势头强劲,市场需求量较大时,该区域经济发展整体状况通常呈现良好。写字楼因其在商业地产市场的转型中起杠杆平衡的突出作用,而被视为该区域经济发展状况的重要参照。简言之,从一座城市写字楼市场的表现,基本可以推断这座城市的经济活跃程度。

  今年突如其来的疫情对各行各业都产生了巨大的影响。北上广深等一线城市及强二线城市的写字楼租赁市场一度也经历了租金、空置率的低潮。虽然压力犹存,但随着疫情在全国范围内得到控制,国内外企业对中国经济走向的持续看好,写字楼租赁行业回暖趋势明显。世邦魏理仕数据显示,2020年二季度全国写字楼净吸纳量“由负转正”至35万平方米。报告称,2020年下半年,写字楼市场租赁需求的复苏势头有望进一步增强。据该机构近期进行的写字楼租户调查,71%的中国受访者预计未来6个月商业环境将改善或保持稳定。从行业看,二季度,科技、制药和内资金融企业显示出强劲扩张需求。租赁需求的新动力之一来自在线教育机构,其在二季度录得约20万平方米的租赁成交。

  写字楼投资市场同步显现积极信号。戴德梁行最近发布《2020中国商业地产投资意向调查报告》,122份调研问卷来自中国大陆最活跃的投资机构高层人士。调查显示,虽然中国目前仍受到疫情影响,但大部分投资人都对中国市场持有充足信心,并看好中国内地商业地产市场的长期发展。99%的受访者表示,疫情过后依然会继续在中国大陆的投资。82%的受访者表示计划投资写字楼或商务园区。报告认为,“短期的疫情,对比这些(一线)城市多年成熟的基础以及未来庞大的发展潜力,只是个插曲”。

  举个例子——上海。

  全球知名房地产服务及投资管理公司高力国际于7月15日发布市场报告称,受益于宏观经济复苏,上海商业地产市场需求正逐渐恢复。二季度,上海写字楼供应量维持高位,前滩表现亮眼。国际知名私营房地产顾问莱坊中国调查显示,三月份至今,上海写字楼实际咨询数量明显增多,咨询用户主要集中在金融、TMT、专业服务业和一些新兴产业。

  通过制度与服务创新,打造更为优良的金融生态,以帮助外资金融机构开拓市场,历来是上海的过人强项。今年二季度伊始,一则牵动商业地产市场的利好消息悄然而至。4月1日,中国正式取消基金管理公司和证券公司的外资持股比例限制。作为中国的金融中心城市,上海具备足够实力,再次成为化动力为红利的前沿窗口。二季度以来,包括公募基金、券商、保险在内的众多外资金融机构正纷纷聚焦上海,寻找发展机会。戴德梁行的《2020中国商业地产投资意向调查报告》亦显示,投资者对上海等一线城市热情更为高昂,其中尤以外资为甚,100%外资受访者均表示未来12个月内有投资上海的计划。计划的重心之一,就是写字楼。

  中指研究院最近发布《2020年第二季度上海写字楼市场回顾》,预计下半年上海写字楼净吸纳量将逐步攀升,空置率逐步下行,租金水平或将止跌回稳。同时在长三角一体化和临港新区金融开放的大背景下,上海市政府相继推出营商环境改革3.0版方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措,激发内外资企业需求,有望带动上海写字楼市场去化逐渐回暖。

  当然,写字楼市场回暖复苏的不止是上海。一季度至今,在中国一线及强二线城市的写字楼投资市场,多数大宗交易动作频频由外资领投。在写字楼租赁市场,外资机构的入驻活跃度也相对较高,屡屡成为媒体与业界的聚焦。

  中国写字楼回暖,外资冲锋在前。为什么?

  主要原因,关乎三个关键词。

  疫情控制

  中国强力控制疫情,全球疫情仍持续蔓延,中国市场的抗风险能力被外资普遍看好。全球抗疫态势走向,利于重视“避险”的众多海外投资者做出理性判断。

  经济重振

  中国抗疫成为全球标杆,并率先走出疫情泥潭,同时对外释放复工复产、重振经济的强烈信号。二季度全球经济体GDP数据对比具有足够说服力。伴随《政府工作报告》出台的相关政策,重在稳定经营环境,助于缓解企业经营压力。强力政策扶持,积极影响写字楼市场复苏,增强外资投资信心。外资热衷中国写字楼租售市场,基于看重中国经济坚韧进取这张超级底盘。

  新兴产业

  中国国家战略全面推进,产业结构调整和高质量发展步伐稳健,新兴产业迎来历史机遇。比如,关乎中国未来的新基建,正在持续激励写字楼市场回暖复苏。再如,中国战疫极大推进在线经济浪潮,远程办公、在线金融、在线互娱、在线教育、在线医疗等TMT行业及背调、法律服务、金融服务、人力资源服务等生态链企业“逆势飞扬”,结伴寻租,加之一线与强二线城市的聚才能力,均成为吸引外资投身写字楼租售市场的重要原因。

  角逐下半年 谁得先机

  诸多迹象表明,今年下半年中国写字楼市场将继续回暖。作为业主,什么样的写字楼可以更能获得租户青睐,在租赁竞争中占得先机?

  答案还是围绕两个字:疫情。

  硬件

  受本次疫情影响,能够应对突发公共事件的写字楼将受到租户的信任,智能楼宇管理、健康和安全管理将是提升写字楼市场竞争力的主要因素。智能楼宇管理方面,智能物业管理系统、非接触式门禁、智能会议系统、无人访客系统为写字楼业主及运营方最为关注的四大技术方面。健康和安全管理方面,热感成像、空调过滤杀菌系统等智能健康楼宇技术将更易获得用户信任,同时也增强客户粘性。

  软件

  因疫情冲击受到财务压力最大的是中小企业群体。清华、北大最近的一项联合调研显示,63%的受访中小企业表示,疫情期间主要的财务压力源于劳动力成本、社保缴费,另有14%的受访中小企业表示,财务压力主要源于写字楼租金。租户的经营能力是保证办公物业资产拥有稳定入住率的关键,也是业主长期稳定租金收入的关键。

  疫情期间,各地政府纷纷出台政策支持中小企业发展,以保护和激发市场主体活力。各地写字楼业主企业积极采取不同程度的免租减租、免降水电费、免降物业费、免降管理费等多项措施,精准帮扶中小企业渡过难关。戴德梁行《2020新冠肺炎疫情中国写字楼市场调研报告》显示,在所有主动考虑减免租金的企业中,国有企业占42%。广大国企系写字楼在疫战中勇于担当社会责任,赢得纷纷点赞。

  来源:REITs行业研究